Как владелец акций может защитить свои права от недобросовестного арендатора земли

Опубликованно 03.10.2017 19:20

В связи с действующим мораторием на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, масса земли фермеров, размер их земельного банка, сдается в аренду.

Каждый год сельскохозяйственные предприятия и расширения земельного банка в среднем на 30%. Для того, чтобы расширить и сохранить земельный банк, фермеры зачастую приходится бороться с недобросовестной конкуренцией и сохранить свои права в суде.

Классические риски потери права аренды земельных участков определены достаточно долго. Начиная от недействительности сделок аренды и заканчивая ужесточение процесса регистрации права аренды в реестре вещных прав.

Договор аренды

Обязательства сторон по договору аренды земельных участков, определенных Законом Украины "Об аренде земли" и непосредственно положениями договора, заключенного между сторонами договора.

Практически в каждом договоре аренды земельного участка содержит обязанности нанимателя, такие как: севооборот, поддержание плодородия почв, использование современных технологий, принятие мер для уменьшения вредных на человека эффекты на земле, инвестировать в развитие и модернизацию мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что термин "севооборот", что находится в почти все специальные законодательные акты по вопросу землепользования, в частности, в Земельный кодекс Украины, Закон Украины "О землеустройстве", "об аренде земли", "охраны земель", постановлением совета министров "об утверждении нормативов оптимального соотношения культур в севообороте в разных природно-сельскохозяйственных регионах".

Что такое севооборот? Как это необходимо для поддержания плодородия почвы? И что, скорее всего, фермеры не соблюдение таких обязательств?

И, самое главное, как эти понятия коррелируют с желанием арендатора выжать максимум из переданного во временное пользование земель, с одной стороны, и желание арендодателя вернуть после окончания срока аренды земельный массив, способный в будущем стать конкурентоспособным и популярным, с другой стороны?

Вышеуказанные вопросы напрямую зависит долгосрочность и серьезность фермера для реализации уставную деятельность. Если относительно земли ниже доступны масштабные и стратегические цели, арендатор не в меньшей степени, чем владелец заинтересован в обеспечении высокого уровня продуктивности земель, предотвращение распространения болезней, вредителей, сорняков — и они, эти цели и преследует севооборот. Когда экономическая активность лить инвестиций, в том числе, в виде современных технологий, необходимых для качества посева, сбора урожая, соблюдение требований экологической безопасности и т. д. — наличие которых является одним из ключевых факторов, которые, в том числе конкурентоспособные затраты на производство.

Напротив мужик, который не обеспечивает долгосрочной сельскохозяйственной деятельности, он чувствует, что скоро будет исключен из рынка или просто намерена агрессивно наращивать рентабельность предприятия — не видит для себя необходимости обеспечить максимальную безопасность в порядке, использовать рационально и с осторожностью, чтобы избежать истощения почвы.

Судебный процесс

Очевидно, инструмент защиты интересов собственника передаваемой в аренду земли, во втором случае есть иск о расторжении контракта из-за существенного ухудшения ее состояния.

Факты нарушения обязательств, в такие споры могут состоять в:

- показания свидетелей;

- акты, составленные в момент совершения нарушения, с обязательным привлечением в комиссии представителей органов местного самоуправления, компетентных организаций и учреждений, общественности;

- экспертные заключения, которые свидетельствуют, что снижение уровня плодородия земли, о деградации почвы, в результате ущерб окружающей среде и защищая участок земли в частности, и т. д.

Яркий пример этой ситуации, цепь судебные решения по делу № 173/527/14-c в отношении собственника земельного участка арендатором (юридическое лицо), деятельность которой заключалась в ежегодном (в течение пяти лет) выращивания семян подсолнечника. В соответствии с условиями, урожай повторных посевов этой культуры не может не вернуться не раньше 7-8 лет. В результате судебного разбирательства были установлены факты критического состояния почвы земельного массива, который был в основе своем суждении, потерянные в силу рассмотрения в апелляционной инстанции.

Кроме того, примеры расторжения договоров аренды земельных участков в связи с нарушением арендатором требований законодательства и договорных обязательств, что касается порядка использования земли и условия правильного хранения, могут быть рассмотрены решения Верховного Суда Украины от 20 января 2016 по 3 февраля 2016 года в зоне n. 6-1998цс15 и № 6?1999цс15 соответственно.

Согласно правовой позиции Верховного Суда рф, содержащихся в постановлении№. 6-1998цс15, установить программное обеспечение, в нарушение условий договора аренды земельного участка, в части правильного использования и сохранению объекта аренды, в результате чего был нарушен режим использования земельного участка, что повлекло засоренность и залеснение земельного массива — это повод для расторжения договора аренды.

Необходимо отметить, что расстройства пошел на сотрудничество с невыполнением арендатором обязательства по оплате арендной платы, но, тем не менее, на мой взгляд, каждое из этих нарушений по отдельности, может быть достаточным основанием для удовлетворения требований заявителя.

Выводы

В конце концов, несмотря на его вид декларативный характер, по мнению многих арендаторов, надлежащее исполнение вышеуказанных обязательств, в последнее время выходит на первый план, наравне с символических обязательств, в качестве оплаты арендной платы.

Имея это в виду фермеров, которые хотят сохранить имеющийся земельный банк, необходимо обратить внимание на анализ состояния выполнения своих договорных обязательств и, соответственно, оперативно принять меры, чтобы снизить риски подобного судебного разбирательства и передачи в суд.

На мой взгляд, велика вероятность, что в ближайшем будущем такие споры будут иметь значительный удельный вес в общем массиве земельных споров, рассматриваемых в судах Украины.

Категория: Экономика